Regularizar um imóvel pode parecer um desafio burocrático, mas em muitos casos, o caminho da usucapião em Guarulhos é uma alternativa viável, legal e eficiente.
Para quem possui um terreno ou imóvel ocupado há anos, sem documentação em cartório, entender esse processo pode ser a chave para garantir a segurança jurídica da propriedade.
Neste artigo, você vai descobrir o que é usucapião, quando ela é permitida e como funciona passo a passo, com base na legislação atual e práticas locais.
O que é Usucapião e Qual Sua Finalidade
A usucapião é uma forma de adquirir legalmente a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, contínua, pacífica e sem oposição. Ou seja, mesmo que você não tenha escritura registrada no cartório, pode ter direito à propriedade, desde que esteja ocupando aquele espaço de forma ininterrupta por um período determinado por lei.
Essa possibilidade está prevista no Código Civil e também na Constituição Federal. Na prática, ela é aplicada principalmente em casos onde pessoas moram há anos em terrenos sem registro formal, seja por herança informal ou por ocupação antiga. A finalidade é reconhecer uma realidade já consolidada e garantir o direito à moradia, segurança jurídica e valorização patrimonial.
Requisitos Legais Para Solicitar Usucapião em Guarulhos
Para dar entrada no processo de usucapião em Guarulhos, alguns requisitos precisam ser cumpridos. É necessário provar posse ininterrupta e sem contestação por um determinado tempo, que varia conforme o tipo de usucapião.
No caso da usucapião urbana especial, o prazo é de 5 anos, já na usucapião ordinária, exige-se 10 anos, e na extraordinária, 15. Além disso, a posse deve ser mansa, ou seja, sem conflito com o antigo proprietário, e exercida com ânimo de dono.
Também não pode haver ação judicial em andamento contestando essa posse. Contas de água, luz, IPTU e testemunhos de vizinhos ajudam a comprovar essa condição. Para imóveis urbanos, é exigido ainda que a área não ultrapasse 250 m² quando for para moradia própria e de sua família.
Esses critérios estão amparados pelo Código Civil e por decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que têm reforçado a aplicação prática da usucapião como forma de regularização fundiária.
Diferença Entre Usucapião Judicial e Extrajudicial
Existem duas formas de formalizar a usucapião: judicial e extrajudicial. A primeira ocorre por meio da Justiça, com acompanhamento de advogado, petição inicial e análise por um juiz. Já a segunda é feita diretamente no cartório de registro de imóveis, mais ágil e menos burocrática, desde que todos os documentos estejam corretos.
A modalidade extrajudicial foi regulamentada pela Lei 13.465/2017, permitindo que, com a posse de planta, memorial descritivo e ata notarial lavrada em cartório, o processo seja finalizado sem ação judicial. Em Guarulhos, cartórios como o de registro de imóveis do centro já atuam com essa modalidade.
Segundo os especialistas da E. Martins Engenharia, que elaboram os projetos técnicos exigidos nesse tipo de processo, um bom levantamento topográfico e um memorial bem estruturado podem ser decisivos para evitar atrasos e retrabalho no cartório.
A Documentação Técnica e Seu Papel no Processo
Mesmo tendo a posse legítima e tempo necessário, a falta de documentação técnica adequada é um dos principais fatores que impedem a conclusão da usucapião em Guarulhos. Plantas do imóvel, memoriais descritivos e levantamentos topográficos devem estar corretos, atualizados e assinados por engenheiro civil habilitado.
Esses documentos indicam os limites da propriedade, confrontações, área total e características do terreno, sendo fundamentais para a análise do cartório ou do juiz. Além disso, esses materiais são exigidos para a ata notarial, que é o primeiro passo no processo extrajudicial.
Quando mal elaborados, podem gerar dúvidas, oposição de vizinhos ou até mesmo a negativa da regularização. Por isso, é importante contar com profissionais técnicos experientes, que entendam as exigências específicas da prefeitura e dos cartórios locais.
Custos e Prazos para Regularizar um Imóvel por Usucapião
O tempo necessário para regularizar um imóvel por usucapião varia de acordo com a modalidade escolhida. No judicial, o processo pode durar de 2 a 5 anos, a depender da vara onde tramita, da resposta dos réus e do volume de trabalho do juiz. Já o extrajudicial tende a ser mais rápido, com prazos entre 6 meses e 1 ano, desde que não haja contestação e os documentos estejam corretos.
Em relação aos custos, devem ser considerados honorários advocatícios, taxas cartoriais, custos com engenheiro civil e eventuais certidões. De forma geral, o investimento pode girar entre R$ 5 mil e R$ 15 mil.
Ainda assim, esse valor representa um custo-benefício expressivo diante da valorização do imóvel após a regularização. Afinal, com a escritura registrada, o imóvel pode ser vendido, financiado ou transferido legalmente para herdeiros.
Conclusão
A usucapião em Guarulhos é mais do que uma possibilidade jurídica, é um caminho concreto para garantir segurança, valorização e reconhecimento da posse legítima de imóveis ocupados há anos.
Seja pelo processo judicial ou extrajudicial, quem cumpre os requisitos e reúne a documentação correta pode conquistar sua escritura e transformar a realidade da sua moradia ou investimento.
Mas atenção, não basta apenas ter tempo de posse, é fundamental reunir provas, contar com apoio jurídico e, principalmente, com uma equipe técnica qualificada para preparar a documentação exigida.
Ao entender o funcionamento e os detalhes desse processo, o morador deixa de viver na informalidade e passa a exercer plenamente o direito à propriedade.
Imagem: canva.com