A compra de imóveis em leilão tem se estabelecido como uma alternativa de investimento no Brasil. De acordo com levantamento da Associação Brasileira de Arrematantes de Imóveis (Abraim), o número de disputas cresceu 24% em 2024 e, entre os arrematantes, mais de 90% realizam a aquisição com foco na revenda.
A digitalização também tem ampliado o alcance da modalidade, conforme explica o presidente da Abraim, Gustavo Amaral. Ao pesquisar por imóveis em leilão em São Paulo, por exemplo, é possível encontrar diferentes oportunidades de compra e participar de disputas on-line sem sair de casa
“Hoje, é possível conduzir todo o processo de aquisição de forma remota, da análise jurídica à arrematação, passando pela assinatura da escritura, registro da matrícula e até etapas como reforma e revenda, sem necessidade de visita presencial”, destaca Amaral.
Por outro lado, comprar imóveis nesta modalidade exige cuidados. Especialistas reforçam que é preciso planejamento e pesquisa, e dão dicas para que a transação não gere problemas.
Faça uma estratégia de investimento
Antes de decidir participar de um leilão, é preciso definir uma estratégia. O Jusbrasil explica que o investidor deve avaliar se pretende revender o imóvel rapidamente, alugá-lo para obter uma renda passiva ou apostar na valorização de longo prazo.
Segundo a empresa, cada estratégia pode exigir uma abordagem diferente, por isso, é importante ter clareza sobre o tempo em que o arrematante está disposto a manter o imóvel antes de obter retorno financeiro.
Confira a credibilidade da plataforma
Ao participar de qualquer leilão, também é necessário avaliar se a plataforma é confiável e se o site acessado é o oficial. O Jusbrasil orienta que esse é o primeiro passo para evitar golpes, já que sites fraudulentos podem simular disputas usando nomes de empresas conhecidas e induzir compradores a realizar depósitos em contas falsas.
A recomendação é sempre utilizar canais oficiais, como comprar imóveis em leilão pelo Bradesco, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou Tribunais de Justiça, além de plataformas de leiloeiros renomados e com bom histórico no mercado.
Outra dica é verificar se o leiloeiro responsável tem registro ativo na Junta Comercial e pesquisar sua reputação em fóruns e redes sociais.
Leia com atenção o edital
O edital é o documento mais importante em um leilão. Nele estão as regras da disputa e todas as condições de venda, como valor mínimo de lance, prazo para pagamento e informações sobre ocupação do bem.
Segundo informações da Zuk Leilões, conhecer as formas de pagamento disponíveis após o arremate também é importante. Existem leilões que exigem parcelamentos à vista e outros que oferecem opções de financiamento, parcelamento ou ainda a possibilidade de utilizar o FGTS.
A empresa alerta que, em muitos casos, há cobrança de comissão ao leiloeiro, que costuma ser 5% do valor do lance. Por isso, é importante também ter esse valor reservado dentro do planejamento financeiro.
Atenção às dívidas
Um dos pontos que costuma gerar dúvidas entre os investidores iniciantes é a responsabilidade por possíveis dívidas do imóvel. Em vídeo publicado no YouTube, a advogada especialista em direito imobiliário, Luisa Callegaro, ressalta que todas as restrições, penhoras e processos relacionados à propriedade devem aparecer no edital.
“É ali que você vai conseguir começar a analisar, inclusive, se é um investimento que pra você faz sentido, se tem determinados riscos que você quer correr ou não”, explica.
Segundo ela, o documento reúne informações sobre tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e as taxas de condomínio, além de indicar quais pendências serão quitadas com o valor da arrematação e quais precisarão ser assumidas pelo arrematante.
Imóvel ocupado: negociação amigável é aconselhada
Uma situação recorrente em leilões é a compra de imóveis ainda ocupados. Segundo Callegaro, nem sempre é necessário recorrer, de imediato, a medidas judiciais. Ela destaca que o arrematante pode tentar uma negociação amigável para a desocupação, tendo em vista que é o modo mais rápido e econômico.
“A gente sempre deve privilegiar uma solução consensual dos conflitos, ou pelo menos fazer uma tentativa”, recomenda. Se não houver acordo, o procedimento a ser adotado varia conforme o tipo de leilão.
Caso o imóvel tenha sido adquirido através de um leilão de imóveis judicial, após o arremate e o cumprimento das formalidades legais, o juiz expede a carta de arrematação, que já inclui o mandado de imissão na posse. Callegaro explica que o oficial de justiça notifica os ocupantes e estabelece prazo para a saída e, em caso de descumprimento, pode ser solicitado apoio policial.
Já no leilão extrajudicial, não existe um processo em andamento. Nesse cenário, se o morador não desocupar o imóvel, o arrematante precisa ingressar com uma ação de imissão de posse, que costuma ser mais burocrática, mas também oferece garantias legais, como a possibilidade de obter liminar para desocupação.
Analise a localização do imóvel
A localização também é um dos fatores que podem determinar o retorno de investimento em um imóvel. O Jusbrasil recomenda verificar a valorização da área e se ela tem proximidade com o comércio e transporte público. Outro ponto importante é comparar o preço de mercado de imóveis semelhantes na mesma região para entender se o valor da arrematação vale a pena.
Além disso, se possível, o Jusbrasil orienta fazer uma vistoria visando conhecer o estado físico da propriedade. Mas, caso não seja viável, visitar o bairro ou observar outros imóveis disponíveis no mesmo edifício pode ajudar na decisão.
Não deixe nenhum custo associado ao imóvel de fora
De acordo com o Jusbrasil, um erro comum entre investidores iniciantes é subestimar os custos extras que acompanham a compra em leilão. Além do valor de arremate, é necessário considerar despesas como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia entre 2% e 4% do valor do imóvel, as taxas de cartório para o registro e a comissão do leiloeiro.
Outro gasto que não pode ser ignorado é o valor de possíveis reformas, considerando que os imóveis arrematados podem exigir reparos em encanamento e eletricidade, além de intervenções estéticas como pintura e troca de pisos.